案情介绍
陈先生有一套公房，由于其另外还有一套私有房屋，因此陈先生向把公房卖出去，于是委托中介公司挂牌出售，两天后曹先生看中了该套住房，并且于1999年4月26日签订购房协议，该协议约定房屋售价为人民币（以下币种均为人民币）70,000元，曹先生于签订协议时支付45,000元，于1999年4月28日前支付剩余购房款，陈先生于1999年5月20日前将房屋交付于曹先生，在办理产权过户手续中的费用由双方协商解决。该协议由曹先生与陈先生签名确认，并由中介公司作为见证方盖章确认。协议签订时，曹先生支付购房款45,000元，陈先生于1999年5月20日将系争房屋交付于曹先生，但未办理产权过户手续。2000年5月，曹先生将系争房屋出卖于第三人严先生，由中介公司操作，通过陈先生留在中介公司的身份证及产权证将系争房屋的权利人直接由陈先生变更登记为第三人严先生。2005年9月，由于陈先生的申请，上海市某区房地产登记处，以签字非陈先生本人签字为由撤销了严先生的产证，并且将产证恢复到了陈先生的名下。双方因此发生诉讼，陈先生要求撤销与曹先生的购房协议，而陈先生要求确认协议有效并且要求陈先生协助办理过户手续。
最终法院支持了曹先生的诉请。
本案从购房到诉讼终结，经历了好几年的时间，诉讼过程中作为被告的陈先生提出了两个意见，那么本案主要围绕这两个问题展开审理。
第一，如何认定曹先生的付款总数。
陈先生认为曹先生仅仅支付了一半的房款，而曹先生予以了全部否认，认为1999年4月28日在中介公司处付清了全部房款。
由于双方在这个问题上针锋相对，所以法庭进行了详细的审理。
首先根据交易的程序来看，根据合同约定是先付清房款再交付房屋，所以如果房款未付清，陈先生一般不会将房屋交付曹先生实际使用，特别在仅仅支付了一半房款的情况下。
其次，在长达六年的时间内，陈先生从来没有向曹先生主张过购房款，对此陈先生也确认期间没有向曹先生主张过，因此这么长时间没有主张，而任由曹先生占有、处分是明显不符合常理的。
最后，诉讼中曹先生申请了当年办理该笔业务的中介公司的法定代表人刘某出庭作证，刘某与曹先生之间没有厉害关系，而且对于当时交易的细节陈述与事实吻合，其证言具有很强的说服力。
上述情况在向法庭做了详细的陈述后，得到了法院的采信，最终在这个问题上法院认为曹先生已经支付了全部购房款。
第二、陈先生与曹先生签订的房屋买卖合同是否有效
因为陈先生与曹先生之间订立房屋买卖合同时，陈先生尚未将该公房买下，是订立协议后买下的，因此陈先生认为购房合同无效，针对这个问题，最高院有明文的司法解释，尽管签订买卖合同时，没有产权证，但是诉讼时已经办理好产证的或者确定能够办理出产证的房屋，购房合同有效，在本案中陈先生的产证在1999年6月份已经办出，因此合同属于有效的合同，陈先生应该协助曹先生及时办理房屋过户手续。
通过上面的案例和分析，可以看出，购买售后公房风险还是比较大的，之所以产生上面的纠纷实际上就是售房人看到房价上涨后，反悔所引起的，这样的风险在购买售后公房和拆迁安置房时都有可能存在，同时还存在售后公房的同住人以及拆迁安置人主张权利而导致购房合同无效的风险，在此提醒已经购买和打算购买上述两类房屋的业主，一定要提高警惕，调查清楚后购买。 |
