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2005年2月12日，被告武汉华光地产公司取得了“华歌苑小区”房屋的《武汉市商品房预售许可证》。2005年5月16日，原告赵春明与被告武汉华光地产公司签订《武汉市商品房预售合同》一份，该合同约定，原告赵春明向被告武汉华光地产公司购买本市“华歌苑小区”的商品房1套，该房屋的交付必须符合下列条件：（1）经本市建设工程质量监督机构核验合格；（2）取得《武汉市新建住宅交付使用许可证》，被告武汉华光地产公司应于2005年10月31日前将该房屋交付给原告赵春明使用；所购房屋的总房款为犯万元，由原告在合同签订后10日内一次性付清。另外，原、被告签订的《武汉市商品房预售合同》系武汉市房屋土地管理局制定、武汉市工商行政管理局监制的示范合同文本，该文本合同中关于房屋交付条件的第2条规定，“办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证”，该条款经双方当事人协商同意予以删除，双方予以盖章确认，并在购房合同补充条款中另行约定，原告赵春明入住后半年内由被告武汉华光地产公司办出商品房房产证，如被告逾期未办出商品房房产证，被告武汉华光地产公司应承担已收房款2%的违约金；如再逾期90天未办出商品房房产证，被告武汉华光地产公司同意原告赵春明按原价退房。
购房合同签订之后，原告赵春明按约支付了购房款，被告武汉华光地产公司于2005年7月28日取得“华歌苑小区”房屋的《武汉市建设工程质量检验证明书》，于2005年10月16日取得“华歌苑小区”房屋的《武汉市新建住宅交付使用许可证》，2005年10月25日，被告武汉华光地产公司将上述房屋交付原告赵春明。2006年3月16日，武汉华光地产公司取得“华歌苑小区”房屋的《武汉市房地产权证》。
原告赵春明认为，2005年5月16日，其与被告武汉华光地产公司签订了《武汉市商品房预售合同》一份，该合同约定，其购买被告开发承建的“华歌苑小区”房屋1套，合同签订后，其根据购房合同的约定如期向被告支付了购房款，被告武汉华光地产公司亦于2005年10月25日交付了房屋，被告于2006年3月16日取得房屋的《武汉市房地产权证》，但被告未根据购房合同约定的时间将自己的《房屋所有权证》办出，故被告逾期办理房屋产权证的行为构成违约，理应根据购房合同中的约定承担违约责任。
据此，原告赵春明遂要求被告武汉华光地产公司根据购房合同中的约定，向其承担逾期办理出房屋产权证的违约责任。但原告的要求遭到被告的否认，在双方经多次协商未果的情况下，原告赵春明于2006年5月12日依法向湖北省武汉市武昌区人民法院提起诉讼，请求法院判决被告承担逾期办理房屋产权证的违约责任。
被告武汉华光地产公司认为，原告赵春明与本公司签订的《武汉市商品房预售合同》属实，该合同约定，只要本公司具备工程质量核验合格证及《武汉市新建住宅交付使用许可证》即可交付房屋，本公司在交房后半年内亦取得了新建商品房房产证，即“大产证”，即本公司已经根据购房合同中的约定履行了办证的义务，故本公司并未构成违约，不应承担任何违约责任。现原告赵春明要求本公司为其办理商品房的《房屋所有权证》，即“小产证”是没有法律依据的，因为购房合同对办理《房屋所有权证》没有约定，故需由原告赵春明自行去办理，本公司没有义务为其办理商品房的《房屋所有权证》。据此，原告赵春明向法院提起的诉讼请求没有法律事实和法律依据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
法院判决
湖北省武汉市武昌区人民法院经审理认为，原告赵春明与被告武汉华光地产公司签订的《武汉市商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合同约定的内容符合法律强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人均应全面履行。在本案中，原、被告对购房合同中关于“交房条件”的内容进行了变更，删除了被告武汉华光地产公司须取得“大产证”作为交房的条件，即明确了被告武汉华光地产公司在交房时无须取得房屋的“大产证”，但原、被告双方在购房合同补充条款中约定，原告赵春明入住后半年内由被告办理出商品房房产证。可见，该商品房房产证根据双方对交房条件的约定，应当理解为“大产证”，原告赵春明主张该商品房房产证系“小产证”，缺乏法律事实和法律依据。因此，被告武汉华光地产公司按合同约定交房并在约定期限内取得了“大产证”，其行为并未构成违约，故本院对原告赵春明要求被告武汉华光地产公司承担逾期办证违约金的诉请不予支持。
据此，湖北省武汉市武昌区人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第85条之规定，判决如下：
驳回原告赵春明的诉讼请求。
原告赵春明不服一审法院作出的判决，遂向湖北省武汉市第二中级人民法院提起上诉，其上诉认为，购房合同补充条款中约定的“由被告在交付房屋后半年内办出商品房房产证”应是指办出“小产证”，与购房合同被删除的房屋交付条件中所称的“办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房产证”所指的办出“大产证”，是两个根本不同的概念，而被告武汉华光地产公司在补充条款约定的期限内只办出“大产证”，未办出“小产证”，实乃违约行为。故一审法院认定事实和适用法律均是错误的，故请求二审法院撤销原判，改判被告武汉华光地产公司向其承担逾期办证的违约金。
湖北省武汉市第二中级人民法院经审理认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同，受法律保护。对合同条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。原告赵春明与被告武汉华光地产公司签订的《武汉市商品房预售合同》及补充条款是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应悟守。合同中双方删除了“武汉华光地产公司须办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证才可交房”的条款，在补充条款中对于办理商品房房产证的时间作了约定，即在原告赵春明入住后半年内，被告武汉华光地产公司应办出商品房房产证，由此可见该商品房房产证应当理解为“大产证”，原审法院以此认定被告武汉华光地产公司并未违约，不支持原告赵春明的诉讼请求并无不当。故原告赵春明的上诉理由不成立，本院不予支持。
据此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
争议焦点
1．购房者与开发商在购房合同中约定的交房条件是办理商品房房产证，是否可以理解为办理房屋的“小产证”？
2.购房者与房地产开发商对购房合同的条款理解有争议，应当如何理解和适用？
律师点评
在本案中，购房者与房地产开发商对购房合同中约定的关于“办出商品房房产证”的理解存有分歧，因此如何诊释“大产证”和“小产证”的区别，以及对合同约定的内容有不同的理解应如何处理，则是解决本案的关键。
一、在本案中，购房者与开发商在购房合同中约定的交房条件是办理商品房房产证，购房者不能直接理解为办理房屋的“小产证”。
在我国，实行的是房屋所有权登记发证制度，城市房屋权属必须依法登一记。所谓房屋产权证，是指权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的合法凭证，购房者在付清房款和税费后，理应取得房屋所有权证。
一般情况下，购房者在付清房款和税费后，房屋权利人应当向房地产行政管理部门申请房屋权属登记，领取房屋所有权证。房屋权属登记分为：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。所谓房屋产权的“大产证”和“小产证”，实质是指房屋权属登记的两种类别，即上述的初始登记和转移登记。购房者向房地产开发商认购的商品房，如系新建造的房屋，房地产开发商应当在房屋竣工后的3个月内向房屋行政登记机关申请房地产所有权初始登记，即申请取得“大产证”。当房地产开发商经初始登记，并取新建商品房的《房屋所有权证》后，购房者才能与房地产开发商一起申请房屋权属转移登记，即申办个人的《房屋所有权证》，即办理“小产证”。在实践中，房屋权属转移登记包括房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割和合并等，购房者在申请个人《房屋所有权证》时，应当提交身份证、《商品房买卖合同》、购房付款凭证、契税完税证明、由房地产开发商提供的《商品房用地面积表》及地籍图等，在上述资料齐备和符合申请条件后，购房者申请《房屋所有权证》才可以得到房地产行政主管部门的审批。而房屋所有权的初始登记，房地产开发商只能在取得《商品房竣工验收证明》、《住宅交付使用许可证》、由房屋所在地公安部门出具的编制门牌号批复、房屋建筑面积核定书等证明文书后，才能提出申请。在当前房地产交易市场上，购房者为了尽早得到房屋，房地产开发商为了充分利用这个时间差，常常在房屋已交付购房者使用后，房地产开发商才完成取得新建房屋的初始产权登记手续，而没有商品房的初始登记，就不可能完成转移登记，即购房者也无法取得“小产证”。
二、在本案中，购房者与开发商对购房合同的条款理解有争议，应根据购房合同中有关条款、合同的目的确定该条款的真实意思，即本案应认定购房合同补充条款中的“商品房房产证”应理解为“大产证”。
在本案中，双方当事人争议的另一焦点问题是对合同约定的内容有不同的理解，应当如何理解和适用？根据《中华人民共和国合同法》第125条第1款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”而在本案中，原告赵春明认为购房合同补充条款中约定的“商品房房产证”应是“小产证”，而被告武汉华光地产公司认为应是“大产证”。由于双方当事人对合同这一条款理解不一致，导致产生合同纠纷和分歧，根据上述《合同法》的规定，本案应当按照上述原则确定争议条款的真实意思。故在本案中，双方当事人签订的《武汉市商品房预售合同》是由武汉市房屋土地管理局制定、武汉市工商行政管理局监制的示范合同文本，属于统一印制的格式合同。双方当事人在签订合同时，在双方协商同意的基础上删除了“被告须办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房产证（即“大产证”）才可交房”的条款，而在购房合同补充条款中约定了“办出商品房房产证”的时间。联系签订合同时删除的内容与补充的内容，应当理解为双方当事人对“大产证”的取得时间另行作了约定，否则合同不可能对这一重要内容不加约定。另外，现行的房屋所有权登记发证制度规定，只有在房地产开发商取得“大产证”之后，购房者才可办理“小产证”，而办理“小产证”非房地产开发商单方行为即可实现，需购房者与房地产开发商相互协助才能办理完成。因此，如果将合同中约定的半年内办理出“商品房房产证”视为房地产开发商办理出“小产证”与常理不符。
据此，本案一、二审法院经审理认定合同补充条款的“商品房房产证”应理解为“大产证”，并据此认定本案被告并未构成违约，判决驳回原告的诉讼请求，是符合法律规定的。 |
