商品房预售合同免责条款的认识

　　当事人意思自治是民法的一项基本原则，在格式合同中订立免责条款也被认为是契约自由的重要表现，各国法律均在一定程度上肯定这种免责条款对双方的约束力，但各国同样为防止免责条款滥用造成相对人的损害，都纷纷给予相关规范与引导。

　　在商品房预售中，使用的是统一的标准合同，但由于商品房预售具有履行周期长、市场风险大、所需资金多、法律关系复杂等特性，使得开发商在和预购方签订合同时常加入多款免责条款，以避免自己因不确定的事情不能如约交房而承担违约责任。而由于购房者多不熟悉房地产的专业知识，其对于工程建设进度也难以亲自了解，他们在签订合同过程中常处于被动的地位，特别是免责条款的签订使得他们的利益得不到应有的保护。因此对此类免责条款的法律认识及相应的法律规范便极为重要。

　　商品房预售合同中常见的免责条款的类型

　　所谓免责条款，是指当事人双方在合同中事先约定的，旨在排除或限制其未来责任的条款。常见的免责条款有3种：

　　1、 人力不可抗拒的自然灾害;

　　2、 施工中遇到的异常困难及重大的技术问题不能及时解决;

　　3、 预售方不能控制的其他原因：如因市政规划变更、政府配套设施工程批准及安装延误，建筑商和施工单位延误等。

　　在这三种免责条款中，不可抗力是法定的免责事由，是指影响合同履行的不可预见、不能避免的因素，主要是指地震、干旱、山崩、台风等规模较大、非人力所能控制的自然灾害和战争等人力无法抗拒的社会现象。不可抗力条款在标准合同中多有体现，其作为免责事由的正当性，理论界和实务界普遍持肯定态度。不但对哪些属于不可抗力，却还须做清楚明确的判断和认识。

　　而对于不可抗力之外的其他由当事人约定的如2、3两条免责条款，基于其非法定性，其有效性是很有争议的，已有仲裁庭对上述条款不予认可，主张否定其效力。但约定免责条款毕竟是当事人意思自治的表现，不宜随便否认其效力，且现代社会经营活动存在一定风险，在合同中事先约定免责条款，对平衡合同双方的利益关系是有重要作用的。所以在自愿及不存在显失公平的前提下约定其他的免责事项是可行的。但毕竟预购方则处于专业知识和信息不对称的弱势地位，故必须对免责条款的成立生效有个全面的限定与规范。