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【案情介绍】
王某某与余某某系从小一起长大的娃娃朋友，也同是某公司的合作伙伴。
余某某父亲余大某、母亲刘某系退休干部，此前曾以儿子余某某的名义先后于2001年、2003年购置了两套位于小面积房屋，余某某父母考虑到儿子到了谈婚论娶的年龄，于是想为儿子购买一套面积较大的新商品房供儿子结婚使用。余大某、刘某两老经过一番房源考察后，相中了一套四房二厅的大房。正当余某某父母准备出手购置新房前夕，国家进一步严厉房产调控政策，于2011年1月出台限购令（简称“国八条”），明确规定“对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。”接着当地就中央的“国八条”于2011年1月31日出台“沪九条”限购令，明确规定“对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”面对限购令的政策加码，余某某无法以自己名义再次购房。而王某某却符合当地的购房条件，于是，余某某父母想到了儿子的挚友王某某，王某某得知余某某及其父母的想法后，表示同意。涉案房屋总价为人民币350万元，余大某、刘某因已退休，不能办理银行贷款，且儿子余某某工资收入及纳税或社会保险记录均不符合贷款、购房条件，两老遂与王某某协商以王某某名义向银行贷款购买涉案房屋，购房合同签订时购买方为余大某、刘某、王某某。2011年3月5日，王某某与银行签订《个人住房商业性借款合同》、《个人住房抵押合同》，向银行借款100万元，借款期限为30年，约定以涉案房屋为抵押物，抵押物共有人为王某某、余大某、刘某，其中购房首付款250万元均由余大某、刘某夫妻俩支付。
2011年3月15日，王某某出具《承诺》，明确王某某对系争房屋不享有任何份额，将来也对此无任何异议。涉案房屋购买后，由余某某新婚夫妇装修入住。2011年3月涉案房屋产权证办出，产权登记人为王某某、余大某、刘某三人共同共有。
2011年4月，王某某与余某某因工作发生重大分歧，直至分道扬镳，兄弟俩多年建立的情谊在经济利益面前经受不住考验而荡然无存。于是，一方无情，另一方也就无义，王某某违背承诺，找到余某某及其父母，主张其为涉案房屋的产权人之一，享有涉案房屋的居住权，要求对房产进行分割处理，双方为此引发纠纷，虽经多次私下调解，仍协商未果，2011年4月13日，余大某、刘某向法院提起诉讼，请求确认涉案房屋产权归其两人所有、王某某无房产份额。
【法庭判决】
对余大某、刘某主张涉案房屋产权归其两人所有、王某某无房屋产权份额的诉讼请求不予支持。
【律师观点】
根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款及第三十三条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”另根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款及第一百八十七条之规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”
本案是一起典型的房屋产权确认纠纷，王某某作为涉案房屋的产权登记人之一，其是否实际出资是其能否享有房屋权利的关键，全案分析下来，涉案房屋的购房出资由两部分组成，一是首付款，该出资由余某某的父母即余大某、刘某出资本案没有争议，另一部分出资为银行贷款，即以王某某名义的银行贷款，银行贷款的100万元，可以认定为王某某的出资，况且王某某也偿还了其中部分款项，故此，应当认定王某某对涉案房屋是有出资的。鉴于王某某对涉案房屋亦有出资，且房屋买卖合同的买方为余大某、刘某、王某某三人，故在办理房屋产权登记手续前，王某某作出不享有系争房屋任何产权份额的承诺，可视为王某某将对系争房屋享有的权利赠与了余大某、刘某。根据法律规定，赠与的财产依法需办理登记等手续的，应当办理有关手续，而不动产的赠与，其物权变更必须经过登记才能发生法律效力，因此，在本案涉案房屋没有办理相关变更登记手续的情况下，赠与承诺没有发生法律效力，王某某仍享有涉案房屋的产权份额，故法院对余大某夫妇的诉讼请求不予支持是有充分的法律事实和法律依据的。 |
